Bel voor Advies: 020 646 11 84

Gevolgen van de Coronacrisis voor huur van winkel en horeca

Corona Crisis

Het Coronavirus heeft een groot deel van het dagelijks leven stilgelegd. Dit heeft tot gevolg dat winkels minder worden bezocht en dat overheidsmaatregelen hebben geleid tot sluiting van de horeca. Omzetten zijn gekelderd of geheel weggevallen.

Het is onzeker hoe lang dit zal gaan duren. Voor verhuurders en huurders levert dit vragen op en velen hebben zich inmiddels voor advies tot de huurrecht advocaten van Oudaen Advocatuur gewend.

De vragen zijn onder andere:

  • Moet de huur worden doorbetaald en zo ja, levert het niet tijdig betalen van de huur wanprestatie op die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt?
  • Is het op last van de overheid doen sluiten van mijn café, restaurant, of winkel, een aan de verhuurder toe te rekenen gebrek?

De huurrecht advocaten van Oudaen Advocatuur vertellen welke antwoorden zij inmiddels hebben gegeven

Gevolgen van Coronacrisis voor huurders van horecabedrijfsruimten.

Verplichting tot betaling van de huur

Voor de gevolgen zijn de bepalingen van de huurovereenkomst van belang. De meeste huurovereenkomsten in Nederland zijn gebaseerd op het standaard model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ-model) en indien dit niet het geval is, dan zullen de overeenkomsten in de meeste gevallen bepalingen in zich houden die ook afwijken van de wet.

Voor de beantwoording van de vragen is de wettelijke bepaling die aangeeft wanneer er sprake is van een gebrek aan het gehuurde van belang.

In wet wordt een gebrek geduid als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de huurder niet het genot heeft dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Het is niet noodzakelijk dat het gemis van het genot wordt veroorzaakt door een materiële onvolkomenheid van het gehuurde, zoals bij voorbeeld een lekkend dak. Bij de totstandkoming van het betreffende wetsartikel is naar voren gebracht dat een overheidsmaatregel ook een gebrek kan opleveren. Indien in de huurovereenkomst niet is afgeweken van de wet geeft de aanwezigheid van een gebrek de huurder de mogelijkheid om de vordering tot evenredige vermindering van de huurprijs in te stellen.

Lockdown door de overheid

De op 15 maart 2020 bepaalde sluiting van de horeca, welke sluiting voorlopig tot 6 april 2020 zal duren, verhindert het genot van de huurder. Deze overheidsmaatregel kan een gebrek opleveren en recht geven op evenredige huurvermindering. Deze vermindering moet wel bij de rechter worden gevorderd. Dit kan eventueel als verweer in de procedure waarin de verhuurder voldoening van de overeengekomen huur vordert.

Van de genoemde wettelijke bepaling kan worden afgeweken en hiervan is bijvoorbeeld bij overeenkomsten volgens het ROZ-model (het in Nederland meest gebruikt model) het geval. In de algemene bepalingen behorend bij het ROZ-model is bepaald dat, in het geval er sprake is van een gebrek, de huurder geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering of verrekening, tenzij er sprake is van een aan de verhuurder toe te rekenen ernstige tekortkoming.

De sluiting ter voorkoming van verdere verspreiding van het virus kan niet aan de verhuurder worden toegerekend; hij heeft er geen schuld aan en ook geen invloed op. De verhuurder kan de huurder dan ook houden aan de verplichting tot betaling van de volledige overeengekomen huur. Van een evenredige vermindering kan, indien de overeenkomst niet kan worden gewijzigd, geen sprake zijn.

Onvoorziene omstandigheden

Komt dan de vraag op of de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden door de rechter kan worden gewijzigd. De beantwoording van deze vraag geschiedt met toepassing van de redelijkheid en billijkheid.
De Coronacrisis is een omstandigheid die door partijen volstrekt niet is voorzien en welke de bijna gehele natie treft. Is het dan redelijk en billijk dat de overeenkomst bij een volledige sluiting ongewijzigd in stand blijft. Wijziging, dus een gehele of gedeeltelijke vermindering van de te betalen huur, wordt door de huurder redelijk geacht. Echter in het geval van een overeenkomst volgens het ROZ-model zijn partijen overeengekomen dat een gebrek geen grond tot huurvermindering oplevert. De huurder heeft dus bij het aangaan van de huurovereenkomst het risico op zich genomen dat de gevolgen van het onvoorziene beleid van de overheid voor zijn rekening zullen blijven. De redelijkheid en billijkheid brengen namelijk in de eerste plaats mee dat partijen zich hebben te houden aan het gegeven woord en dat afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering is toegestaan. In de wet is dit op de volgende wijze verwoord: een wijziging of ontbinding wordt niet uitgesproken, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich er op beroept.

Overmacht.

Kan de tot betaling aangesproken huurder zich beroepen op overmacht?

Indien de vordering van de verhuurder zich beperkt tot veroordeling tot betaling van de overeengekomen huur is een beroep op overmacht door de huurder niet sterk en in het geval er sprake is van een huurovereenkomst van het ROZ-model is dit zeker geen sterk verweer.

De huurder betreffende persoonlijke omstandigheid van financieel onvermogen komt volgens de verkeersopvatting (ieder heeft zijn schulden te voldoen) voor zijn rekening en in het geval van het ROZ-model heeft de huurder ook het risico van het aan het onvermogen ten grondslag liggende beleid geaccepteerd.

Indien de vordering van de verhuurder niet alleen veroordeling tot betaling van de verschuldigde huur, maar ook op grond van wanprestatie de ontbinding van de huurovereenkomst inhoudt, kan het beroep op overmacht, maar dan in de zin van omstandigheden die de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigen, wel met enige kans van slagen worden gevoerd.

Het niet betalen van de huur is op zich een tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt. Echter bij de beoordeling van de vraag of de ontbinding met haar gevolgen moet worden uitgesproken moet de rechter rekening houden met alle omstandigheden van het geval. Het missen van omzet als gevolg van de Cornoacrisis is een omstandigheid die van invloed kan zijn op het oordeel van de rechter. Er is gesteld ‘kan zijn’, nu ook de financiële positie van partijen factoren zijn die bij de beoordeling worden betrokken. Van een ondernemer met enige reserves kan verlangd worden dat hij zijn ondernemersrisico draagt en niet afwentelt op de verhuurder. Van een ondernemer en dit zijn zowel de huurder als de verhuurder, kan ook verlangd worden dat hij zich inspant om te komen tot een betalingsregeling.

Gevolgen van de Coronacrisis van huurders van winkels.

Tegenvallende bezoekersaantallen of vrijwillige sluiting van de winkel is geen gebrek. De omstandigheden die hiervoor de oorzaak zijn worden normaliter beschouwd als te behoren tot het ondernemersrisico.

Niet valt uit te sluiten dat de rechter, zeker als deze omstandigheden langer duren, de huurder bij een beroep op onvoorziene omstandigheden zal volgen indien hij zich in dit geval op zich op onvoorziene omstandigheden beroept. Wijziging van de huurovereenkomst kan dan ook mogelijk zijn. Of deze wijziging tot een volledig ontslag van de betalingsverplichting gedurende de duur van de crisis zal leiden is nog maar de vraag. De redelijkheid zal met zich brengen dat ‘ de pijn’ tussen de contractspartijen verdeeld wordt. Of dit een fifty fifty verdeling dient te zijn is nog maar de vraag. Het ondernemersrisico van de huurder kan met zich brengen dat hij een groter aandeel van ‘de pijn’ moet dragen.

Ook voor wat betreft de huurder van een winkel geldt dat de bepalingen van de huurovereenkomst, althans indien dit het ROZ-model is, dan wel een hieraan gelijk model, tot gevolg hebben dat een beroep op de onvoorziene omstandigheden niet tot het resultaat zal leiden dat de betalingsverplichting gedurende de crisis worden verminderd.

Voor een beroep op overmacht geldt voor de winkelhuurder hetzelfde als de horecahuurder.

Exploitatieverplichting.

In huurovereenkomsten, zoals in het ROZ-model, is aan de huurder de verplichting opgelegd om in het gehuurde daadwerkelijk een onderneming te exploiteren.

Voor horecaruimten geldt dat de huurder op last van de overheid niet aan zijn verplichting tot exploitatie kan voldoen en voor een huurder van winkelruimten kan het

zo zijn, dat vrees voor besmetting van de ondernemer, zijn personeel, bezoekers, of tegenvallende omzetten hem doet besluiten tot sluiting van de winkel.

In het geval van horecaruimten kan de sluiting niet aan de huurder worden toegerekend. Dit is op last van de overheid en levert voor de huurder overmacht op.In het geval van een winkel is er geen sprake van een overheidsinstructie en is het beroep op overmacht hierop niet te gronden. Hier zijn andere omstandigheden van het geval bepalend of een beroep op overmacht gerechtvaardigd is. Veiligheid van de huurder, zijn personeel of bezoekers van de winkel is een zwaarwegend argument en ook de financiële omstandigheid dat het openhouden van de winkel meer kost dan het oplevert zal veel gewicht in de schaal leggen. Het belang bij voortzetting van de exploitatie is voor veel verhuurders gering. Echter dit kan voor verhuurders van winkelcentra wel anders zijn; sluiting van een winkel kan een domino effect hebben en het verminderde aantal bezoekers nog meer doen verminderen, met alle nadelige gevolgen voor de andere winkeliers in het centrum en dus ook voor de verhuurder.

Conclusie.

De gevolgen van het Coronacrisis zullen voor een groot deel voor rekening van de huurder komen. Uiteraard hebben huurder en verhuurder er geen belang bij dat de verhoudingen tijdens de duur van de Coronacrisis verslechteren. De redelijkheid en billijkheid, die zij jegens elkaar in acht moeten nemen, brengen met zich dat gedurende de huidige onduidelijke situatie rekening moet worden gehouden met de belangen van de andere partij. Het is dus zaak om tijdig met elkaar in overleg te treden en afspraken te maken over de eventuele (gedeeltelijke) opschorting van de huur, over het al of niet kwijtschelden van de opgeschorte huur, dan wel over het inlopen van huurbetalingen nadat de situatie weer genormaliseerd is.