Beëindiging huurcontract

Als de huurder (structureel) tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zal bij de meeste verhuurders de wens ontstaan om de huurovereenkomst te ontbinden.

Ontbinding van huurrecht overeenkomst door de verhuurder

Indien de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst kan dit in beginsel de bevoegdheid geven om de huurovereenkomst te ontbinden.  De ontbinding kan alleen geschieden indien de tekortkoming van dien aard is dat het de beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het is aan de huurder om dit aannemelijk te maken.  Aangezien de rechter niet uit eigen beweging hoeft te onderzoeken of de tekortkoming van dien aard is dat het de beëindiging rechtvaardigt en de rechter rekening zal houden met alle omstandigheden van het geval is het verstandig om de ontbindingsprocedure door een gespecialiseerde huurrecht advocaat te laten verrichten. De huurrecht advocaten van Oudaen advocatuur hebben veel ervaring in het (voortijdig) beëindigen van een huurcontract.

Terme de grâce

Voor de huur van een woonruimte geldt dat de rechter de bevoegdheid heeft en niet de verplichting om het huurovereenkomst te beëindigen. Dit houdt in dat de rechter de huurder nog een laatste kans kan geven om ontbinding te voorkomen, door  hem nog  een termijn van hoogste één maand toe te staan om alsnog aan zijn verplichting te voldoen.  Doordat de rechter deze bevoegdheid heeft is het van groot belang om in de vordering duidelijk te maken dat de huurder niet aan zijn verplichtingen zal gaan voldoen. Hierdoor is het raadzaam om een huurrecht advocaat in te schakelen. De advocaten van Oudaen advocatuur hebben veel ervaring in huurrecht procedures, hierdoor is de kans klein dat de rechter de huurder een extra termijn zal gunnen om alsnog aan zijn verplichting te voldoen.

Opzegging huurovereenkomst woonruimte

De partijen kunnen de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigen (artikel 7:271 lid 8 BW). Indien de partijen de huurovereenkomst niet met wederzijds goedvinden willen beëindigen, is er bij de huurovereenkomst van een woonruimte altijd een opzegging vereist.  Een voor bepaalde tijd aangegane huur van een woonruimte eindigt dus ook niet enkel door het verloop van een huurtijd (artikel 7:271 lid 1 BW).

Opzegging huurovereenkomst woonruimte door huurder.

De opzegging dient per exploot of aangetekende brief te geschieden tegen een voor de betaling van de  huurprijs overeengekomen dag. De huurder dient een opzegtermijn in acht te nemen die gelijk is aan de tijd ie tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt. Deze kan niet korter dan 1 maand zijn en niet langen dan drie maanden. Een beding waarbij een langere opzegtermijn wegens de huurder is bedongen, is nietig (artikel 7:271 lid 7 BW).

Opzegging huurovereenkomst woonruimte door verhuurder.

De opzegging dient te geschieden per exploot of aangetekende brief tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag. De opzegging dient indien de echtgenoot of geregistreerde partner medehuurder is aan beide echtgenoten of geregistreerde partners afzonderlijk te worden gedaan (artikel 7:266 BW). Dit geld ook indien degene met wie de huurder samenwoont, als medehuurder is erkent.

De verhuurder dient een opzegtermijn in acht te nemen welke tenminste drie maanden bedraagt. De opzegtermijn wordt verlengd met een maand voor elk jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad. Deze verlenging kan ten hoogste drie maanden bedragen. De maximale opzegtermijn bedraagt zes maanden (artikel 7:271 lid 3 onder b BW). Een beding waarbij een kortere opzegtermijn voor de verhuurder wordt gehanteerd, is nietig (artikel 7:271 BW).

De verhuurder dient de gronden die tot opzegging hebben geleid te vermelden. Een opzegging door de verhuurder op andere dan de limitatief in de wet opgesomde opzeggingsgronden is nietig. Binnen zes weken dient de huurder te worden gevraagd of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst (artikel 7:271 lid 4 BW). Alleen indien de huurder schriftelijk met de beëindiging toestemt, neemt de huurovereenkomst tegen de dag van opzegging een einde (artikel 7:727 BW).

Indien de huurder niet schriftelijk akkoord is gegaan of laat de huurder gedurende zes weken na de opzegging niets van zich horen. Dan is de verhuurder van een woonruimte bevoegd om de rechter in te schakelen. De rechter neemt uitsluitend de in de opzegging vermelde gronde in aanmerking. De rechter kan de vordering van de verhuurder tot opzegging van de huur van een woonruimte alleen maar toewijzen wegens de in de wet limitatief opgesomde opzeggingsgronden (artikel 7:274 BW:

• Het niet gedragen als een goed huurder.
• Uitdrukkelijk voorbehoud dat de woning op een bepaald moment moet zijn ontruimt.
• Beroep op dringend eigen gebruik.
• Afwijzen van een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst.
• Verwezenlijking van een bestemmingsplan
• Bij onzelfstandige woonruimte: de afweging van de belangen van de verhuurder tegen de belangen van de huurder.

Opzegging bedrijfsruimtes

De huur van een bedrijfsruimte kan aan het einde van de overeengekomen termijn worden opgezegd. Indien er geen huurtermijn is overeengekomen schrijft de wet een semidwingendrechtelijke eerste huurperiode voor van 5 jaar, welke indien niet is opgezegd wordt verlengd met een tweede periode van 5 jaar. In het algemeen geldt er een opzegtermijn van één jaar. De opzegging dient te geschieden bij exploot of bij aangetekende brief.

De opzegging door de huurder kan zonder motivatie middels bovenstaande wijze worden voldaan. Voor de opzegging van de verhuurder gelden er strengere regels. De verhuurder dient namelijk te motiveren waarom hij zou willen opzeggen. De huurder heeft zes weken te tijd om akkoord te gaan met de beëindiging van het huurcontract. Indien de huurder niet akkoord gaat dient de huurder opzegging te vorderen bij de rechter.

De rechter zal de beëindiging van een overeenkomst die aangegaan is voor een periode van vijf jaar alleen maar toewijzen indien:

• De bedrijfsvoering door de huurder niet is verlopen zoals goed huurder beaamt.
• De verhuurder (of echtgenoot, geregistreerd partner, bloedverwant 1^e graad of pleegkind) de bedrijfsruimte dringend zelf nodig heeft voor duurzaam gebruik.

Bij de opzegging van de huurovereenkomst die tien jaar (of vijf+vijf)  heeft geduurd gelden zowel de argumenten als die bij vijf jaar. Tevens geldende de volgende aanvullingen:

• De huurder stemt niet in met een redelijke nieuwe overeenkomst. Deze overeenkomst dient geen wijziging van de huurprijs in te houden.
• De verhuurder wil het pand een andere bestemming geven
• De belangen van de huurder en/of onderhuurder wegen minder zwaar dan die van de verhuurder

Een huurovereenkomst die na tien jaar is voortgezet en waarbij partijen niks hebben geregeld inzake de verdere duur van de overeenkomst, kan door de huurder op ieder moment worden opgezegd. Voor de verhuurder gelden dezelfde argumenten als die van opzegging van een huurovereenkomst van tien jaar.

Opzegging bedrijfsruimte door nieuwe verhuurder.

Indien de nieuwe verhuurder de huur wilt opzeggen dient hij drie jaar te wachten voordat hij daarom kan vragen. Naast deze drie jaar geldt er ook nog een opzegtermijn van één jaar. Doordat de nieuwe verhuurder verplicht is om drie jaar langer te wachten is het mogelijk dat inmiddels de tweede huurtermijn is ingegaan. Indien dit het geval kan hij pas opzeggen per datum einde contract.

Opzegging overige bedrijfsruimtes.

De huurovereenkomst die voor een overige bedrijfsruimte voor onbepaalde tijd is aangegaan eindigt gewoon door opzegging. Indien er wel een bepaalde termijn is afgesproken, kan aan het einde van die termijn worden opgezegd.

Indien er geen termijn is afgesproken geldt als opzegtermijn de periode die tussen twee huurbepalingen in ligt. Er gelden geen vormvereisten voor de opzegging echter de verhuurder dient bij de opzegging tevens de ontruiming van het pand aan te zeggen. Deze aanzegging tot ontruiming dient wel schriftelijk te gebeuren. Indien er geen aanzegging tot ontruiming heeft plaatsgevonden kan de huurder gewoon in het pand blijven, ook al is de huurovereenkomst geëindigd.

De huurder die niet akkoord gaat met de opzegging van de overeenkomst heeft, vanaf de datum dat de huurovereenkomst eindigt, nog de mogelijkheid om twee maanden te blijven zitten. Binnen deze periode kan de huurder de rechter om verlenging vragen. Gedurende de gerechtelijke procedure mag de huurder gewoon blijven zitten.

De rechter zal de belangen van de verhuurder en (onder)huurder afwegen. De rechter zal geen verlenging van de huurovereenkomst toestaan indien de huurder:

• Onbehoorlijk gebruik van het pand heeft gemaakt.
• De huurder voor ernstig overlast heeft gezorgd.
• De huurder een wanbetaler is.

Indien de rechter wel besluit dat verlenging is toegestaan, dan kan deze maximaal een jaar duren tot het eindigen van de overeenkomst. Deze termijn kan op verzoek van de huurder een maand voor het verstrijken van dit jaar nog tweemaal met nog een jaar worden verlengd.