Gebreken aan het gehuurde

Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het begrip gebrek heeft een ruime betekenis.

Gebrek woning

Geniet de huurder van een woning niet het normale woongenot, dan is er sprake van een gebrek. De huurder mag een staat van onderhoud verwachten die past bij het gebruik dat de huurder van gehuurde zal gaan maken.  Bij de huur van een luxe appartement dient het te gaan om een op dat luxe niveau afgestemde mate van onderhoud, en bij een woning die genomineerd staat om gesloopt te worden is een veel lager niveau van onderhoud acceptabel.

Indien het gebrek wordt veroorzaakt door  een omstandigheid die aan de huurder zelf is toe te rekenen, is er wel sprake van een beperking maar niet van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Kleine herstellingen vallen ook niet onder het begrip gebrek en worden gewoonlijk gerekend tot het onderhoud dat de huurder zelf moet plegen.

Als er eenmaal een gebrek is geconstateerd dan is de verhuurder verplicht om op verlangen van de huurder dit gebrek te verhelpen, tenzij het gebrek onmogelijk te verhelpen is of onredelijke uitgaven vereist.

Indien de verhuurder in gebreke blijft in het verhelpen van het gebrek, dan kan de huurder dit zelf doen en de daarvoor gemaakte redelijke kosten op de verhuurder verhalen of verrekenen met de huurprijs. Zolang een gebrek niet is verholpen, kan de huurder een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen.

Gebrek bedrijfsruimte

Aangezien artikel 7:204 BW voor bedrijfsruimte voor regelend recht is en voor woonruimte van dwingend recht, kunnen de partijen bij de huur van een bedrijfsruimte zelf aangeven wat er gedurende de overeengekomen huurperiode als gebrek wordt beschouwd. Tevens is het besluit kleine herstellingen niet op de verhuring van bedrijfsruimte van toepassing. Wat onder kleine werkzaamheden wordt verstaan dient tevens door partijen te worden ingevuld.

Een deel van de contractsvrijheid van de bedrijfsruimte wordt echter wel ingeperkt doordat artikel 7:209 BW bepaalt dat van artikel 7:206 lid 1 en 2 en artikel 7:207 en  7:208 BW niet ten nadele van huurder kan worden afgeweken, indien het om gebreken gaan, die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of behoorde te kennen.  Doormiddel van deze omweg worden de artikelen 7:206, 7:207 en 7:208 BW  toch bij de overeenkomst van bedrijfsruimte dwingend recht. (Hof Amsterdam 25 oktober 2011 LJN BU4956). Het is in de lagere rechtspraak geaccepteerd om in de overeenkomst op te nemen dat bepaalde omstandigheden niet als gebrek zullen gelden.