Koopovereenkomst onroerend goed

Het kopen van een woning is iets wat men niet dagelijks doet en waar de belangen van zowel de koper als de verkoper erg groot zijn. De wettelijke regels met betrekking tot koop zijn voor het merendeel van regelend recht, hetgeen de mogelijkheid biedt om hiervan af te wijken. Mede om die reden en om reden dat het van groot belang is dat de gemaakte afspraken correct worden vastgelegd, wordt er in grote mate gebruik gemaakt van door modelcontracten opgesteld door beroepsorganisaties, zoals de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) of de Koninklijke Notariële Broederschap (KNB).

De koper of verkoper van een onroerende zaak kan er niet mee volstaan om een modelcontract te hanteren. Ook dan is goed advies, bijvoorbeeld door een makelaar, notaris of vastgoedrecht advocaat noodzakelijk. Het model geeft namelijk de mogelijkheid om hierop aanvullingen te maken, bijvoorbeeld voor wat betreft verborgen gebreken, te voorzien herstel van bijvoorbeeld de fundering, of een mandelige (gemeenschappelijke) bouwmuur. Ook is een goede formulering van een financieringsvoorbehoud van groot belang. Het slechts invullen van de standaard overeenkomst zonder deskundig advies van een makelaar, notaris of vastgoedrecht advocaat kan zeker voor de koper ernstige gevolgen hebben.

De vastgoedrecht advocaten van Oudaen advocatuur kunnen samen met u een koopovereenkomst opstellen, of doornemen. Indien u nader advies wenst te krijgen over de mogelijkheid om een reeds gesloten koopovereenkomst aan te vullen, te wijzigen, of bijvoorbeeld op grond van het financieringsvoorbehoud te ontbinden, kunt u ook contact opnemen met een vastgoedrecht advocaat in Amsterdam van Oudaen advocatuur.

Het schriftelijk vereiste van een particuliere koopovereenkomst woonruimte

In 2003 is ter bescherming van de consument-koper de verplichting ingevoerd om de koopovereenkomst op schrift te stellen. Dit vereiste is in artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek neergelegd. De Hoge Raad heeft bij arrest van 9 december 2011 geoordeeld dat het vereiste om de koopovereenkomst op schrift te stellen niet alleen de particuliere koper beschermt, maar ook de particuliere verkoper.
De particuliere verkoper van een woonhuis kan dus na een mondelinge overeenstemming met een particuliere koper weigeren de woning te verkopen en zich op het standpunt stellen dat de mondelinge koopovereenkomst niet geldig is. Alleen in zeer bijzondere gevallen kan dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht worden. Indien de verkoper kiest voor een andere koper die een hoger bod doet, dan is dit niet onredelijk. Het is na het bereiken van een mondelinge overeenkomst dan ook zeer verstandig om direct de koopovereenkomst op schrift te stellen en om zich hierbij te laten bijstaan door een makelaar, notaris of vastgoedrecht advocaat .

De wettelijke bedenktijd

Na de ondertekening van de koopovereenkomst begint ook de wettelijke termijn van drie dagen te lopen, gedurende welke termijn de koper alsnog zonder opgaaf van redenen van de koop kan afzien. Dit is een bijzondere vorm van ontbinden van de koopovereenkomst. Indien de koper van deze mogelijkheid gebruik maakt, dan zijn partijen over en weer ook volledig zonder verdere verplichtingen. Van dit recht kan geen afstand worden gedaan, althans niet ten nadele van de koper. De bedenktijd kan wel contractueel worden verlengd. Hier ligt een mogelijkheid voor de koper om de termijn een zodanige lengte te geven, dat het voor de koper mogelijk zal zijn om (alsnog) een deskundige in te schakelen voor nader onderzoek of advies. Overigens kan ook worden overeengekomen dat de bedenktijd ook zal gelden voor de verkoper.

Inschrijven van de koopovereenkomst

Na het tekenen van de koopovereenkomst doet de koper er ook verstandig aan om de koopovereenkomst in te laten schrijven in het Kadaster. Met deze inschrijving worden de rechten van de koper op conforme levering versterkt. Indien de koopovereenkomst is ingeschreven in het Kadaster dan kan de verkoper de woning niet binnen een periode van zes maanden aan een ander leveren en is de koper binnen de periode van zes maanden beschermd tegen eventuele beslagleggers van de verkoper, die beslag op de woning willen leggen en ook tegen een faillissement van de verkoper.

Ontbinding koopovereenkomst (financieringsvoorbehoud)

In de koopovereenkomsten en dit zal zeker het geval zijn bij een consument koper die deskundig geadviseerd wordt, wordt een ontbindende voorwaarde opgenomen, het zo genaamd financieringsvoorbehoud. Met een financieringsvoorbehoud kunnen de kopers na het sluiten van de koopovereenkomst, in het geval zij de financiering niet rond krijgen, de koopovereenkomst ontbinden. Het te financieren bedrag moet ook duidelijk in de koopovereenkomst worden vermeld.
Het inroepen van deze ontbindende voorwaarde (financieringsvoorbehoud) dient binnen de overeengekomen termijn te gebeuren. Voor een geslaagd beroep op het financieringsvoorbehoud, dient dit niet alleen binnen de overeengekomen termijn te worden gedaan, maar ook goed gedocumenteerd te zijn. De koper dient namelijk aan te tonen dat hij zich naar behoren heeft ingespannen om de noodzakelijke financiering te verkrijgen.

In de modelovereenkomsten wordt voorgeschreven hoe dit aantonen moet geschieden, bijvoorbeeld een afwijzing van twee financiële instellingen. De koper moet zich daadwerkelijk inspannen om de financiering te verkrijgen, hiertoe zal hij de financiële instelling op duidelijke wijze moeten informeren omtrent zijn financiële positie. Verricht de koper deze inspanningen niet, dan wordt een beroep op het voorbehoud als niet te goeder trouw geacht en kan de koper gehouden worden aan zijn verplichtingen. Het is dan ook verstandig om niet licht te denken over de voor de koper bestaande inspanningsverplichting. Het voorbehoud kan niet worden gebruikt als een verlengde bedenktermijn.

Waarborgsom/bankgarantie

Partijen bij de koopovereenkomst en zeker de partijen die gebruik maken van een modelovereenkomst, komen meestal overeen dat een bepaald gedeelte, meestal 10%, kort na het tekenen van de overeenkomst op de kwaliteitsrekening van de notaris moet worden gestort. Gewoonlijk kan en dit ter keuze van de koper, de betaling van een bedrag worden vervangen door het stellen van een bankgarantie. De verplichting tot storting van de waarborgsom, of het doen stellen van een bankgarantie behoort, naast de betaling van de koopsom en de medewerking aan de levering, tot de kernverplichtingen van de koopovereenkomst. Indien de koper niet voldoet aan één van deze verplichtingen, nadat hij door de verkoper op de juiste manier in gebreke is gesteld, dan kan de verkoper een boete vorderen ( meestal 10 % van de koopsom) en de koopovereenkomst ontbinden.
Voor het verkrijgen van de beoogde zekerheid voor de verkoper zal het onder de notaris gestorte bedrag uit de macht van de koper zijn en ter bescherming van de koper zal dit bedrag nog niet in de macht van de verkoper komen. Een waarborgsom kan niet worden teruggevorderd gedurende de termijn dat de waarborg vereist is.

Ingebrekestelling

Indien de koper zijn verplichting tot het storten van een waarborgsom, of het doen stellen van een bankgarantie, niet nakomt en dit geldt overigens ook voor andere verplichtingen uit de koopovereenkomst, dan dient de verkoper de koper in gebreke te stellen. In een modelovereenkomst staat beschreven hoe deze ingebrekestelling dient te geschieden. Door deze ingebrekestelling krijgt de koper alsnog een redelijke termijn om aan zijn verplichtingen te voldoen, dus om de waarborgsom te storten, of de bankgarantie te doen stellen, dan wel om de financiering rond te krijgen en de koopovereenkomst na te komen.
Bij twijfel over de inhoud van de uit te brengen ingebrekestelling, of de mogelijkheid tot ingebrekestelling, is het raadzaam om advies te vragen aan een makelaar, notaris of vastgoedrecht advocaat . Oudaen Advocatuur kan u hierbij uiteraard bijstaan.

Het boetebeding

De koopovereenkomst bevat meestal de bepaling dat de partij die toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen aan de wederpartij een boete verbeurt. Deze boete is meestal een percentage van de overeengekomen koopprijs. Deze boete geldt als een vooraf vastgestelde schadevergoeding en het is gebruikelijk dat ook wordt overeengekomen dat, indien de schade hoger is dan de verbeurde boete, het meerdere naast de boete eveneens verschuldigd is.

Matiging boete

Matiging van een contractuele boete is op grond van artikel 6:94 BW enkel mogelijk, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf is door de Hoge Raad in 2007 nader ingevuld; de rechter mag pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik maken als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.

Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen. In 2012 heeft de Hoge Raad herhaald dat de te hanteren maatstaf de rechter noopt tot terughoudendheid en dat uiteindelijk de omstandigheden van het geval beslissend zijn. In dat verband kan de rechter betekenis hechten aan de hoedanigheid van partijen, zoals het gegeven dat partijen particulieren zijn, maar dat enkele gegeven rechtvaardigt niet het hanteren van een minder strenge maatstaf bij de beoordeling.

Het enkele feit dat de boete een hoog bedrag vormt, zal ook niet meebrengen dat deze boete buitensporig is.
Ook het enkel uiteenlopen van het bedrag van de boete en de schade is niet voldoende om de boete te matigen. Volgens de Hoge Raad dient er namelijk voor de matiging van de boete niet alleen worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete maar tevens op de overige omstandigheden van het geval.
Onervarenheid, onmogelijkheid om de boete te voldoen, of het gevaar dat de boete tot faillissement leidt, vormen op zichzelf ook geen redenen om de boete te matigen. In de jurisprudentie wordt er dan vaak verwezen naar het feit dat in de vastgoedpraktijk het boetebeding gebruikelijk is en algemeen aanvaard. Er is dan ook geen sprake van een “ verrassingsbepaling” waar de schuldenaar niet op bedacht is.

Uit de rechtspraak over vastgoedtransacties, komt vooral de mate van verwijtbaarheid van de tekortkoming als een belangrijk gezichtspunt naar voren om de boete te matigen.

Een reden van matiging “kan” zijn dat de verkoper het vastgoed voor een hogere prijs kan verkopen aan een derde.
Overigens uit de rechtspraak volgt dat de partij die in gebreke is, ook na toepassing van de matigingsbevoegdheid, nog altijd een aanzienlijk bedrag aan boete dient te betalen, welk bedrag altijd hoger is dan de werkelijk geleden schade. Op zich is dit begrijpelijk en volgt dit uit de ratio van een boetebeding; een stevige prikkel tot behoorlijke nakoming.

Nu alle omstandigheden van het geval een rol kunnen spelen bij de vraag of de rechter overgaat tot matiging van de boete is het van belang om de omstandigheden zo goed mogelijk te presenteren.

Indien u een vraag heeft over het boetebeding kunt u contact opnemen met een vastgoedrecht advocaat in Amsterdam van Oudaen advocatuur.

Zie ook Non- Conformiteit