Non- Conformiteit

Veel panden in Amsterdam bevatten gebreken ( non-conformiteit) . Enkele voorbeelden zijn;

• verontreinigde grond
• lekkage van het dak
• scheuren in de mandelige (gemeenschappelijke) bouwmuur
• verzakte fundering
• zwamvorming in de kelder
• schimmelvorming in de kelder
• boktor
• houtwormen in de funderingsbalken
• asbest
• lekkage in de kelderbak enz

Het komt dan ook in Amsterdam veel voor dat de koper van een pand iets anders heeft geleverd gekregen dan hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Indien een koper van een woning een gebrek ontdekt, dient hij dit zo snel mogelijk te melden aan de verkoper, dit heet de klachtplicht. Volgens artikel 7:23 BW dient de koper gebreken namelijk binnen bekwame aan de verkoper mee te delen.

Indien de koper niet binnen de bekwame tijd, nadat hij het gebrek heeft ontdekt, of redelijkerwijs had moeten ontdekken, het gebrek meldt aan de verkoper, dan bestaat er de gerede kans dat er geen beroep meer kan worden gedaan op de non-conformiteit.

Er is geen vaste termijn waarbij de non-conformiteit moet worden medegedeeld. Of er tijdig mededeling is gedaan van het gebrek is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Op grond van artikel 7:23 lid 1 BW mag er van uit worden gegaan dat de klachtenmijn van een consument twee maanden bedraagt. Volgens de Hoge Raad kan er bij de koop van onroerende zaken geen vaste termijn worden gehanteerd en dienen alle betrokken belangen en omstandigheden worden afgewogen. Het feit dat voor het ontdekken nader deskundig onderzoek noodzakelijk is kan leiden tot verlenging van de klachttermijn. Bedacht moet worden dat het na het bekend worden met het gebrek uitgevoerd onderzoek door een deskundige, bijvoorbeeld om de gehele omvang van de klacht vast te stellen, of de totale herstelkosten te berekenen, niet zal leiden tot verlenging van de redelijke klachttermijn.

Wanneer begint de klachtenmijn te lopen?

Uit de jurisprudentie blijkt dat een koper in beginsel de bevoegdheid heeft eerst advies van een deskundige in te winnen voordat hij de verkoper van de non-conformiteit op de hoogte stelt. Indien het onderzoek lang duurt dan dient de koper aan de verkoper een mededeling te doen dat er vermoedelijke sprake is van een non-conformiteit.
Volgens de uitspraak van de Hoge Raad van 19 november 2010, begint de klachttermijn te lopen zodra de koper een zodanig beeld heeft van de aard, de omvang en de herkomst van de non-conformiteit, dat hij redelijkerwijs kan aannemen dat verkoper aangesproken kan worden. Zoals gesteld, indien de koper niet tijdig klaagt dan verspeelt hij zijn rechten.
De Hoge Raad heeft in het genoemde arrest van 19 november 2010 aangegeven dat de kopers bij zichtbare gebreken niet altijd kunnen wachten tot het moment waarop zij zekerheid hebben over de aard de omvang en de herkomst van de gebreken.

Zodra de koper de verkoper schriftelijk op de hoogte heeft gesteld van de vermeende non-conformiteit gaat vanaf dat moment de korte verjaringstermijn van twee jaar lopen. Indien de problemen niet binnen deze twee jaar zijn opgelost is het verstandig om de verjaring te stuiten. Dit kan onder andere door middel van een aangetekende brief, of het doen uitbrengen van een deurwaardersexploot en uiteraard ook door de verkoper in een procedure te betrekken,

Indien u als koper het idee heeft dat de door u gekochte woning een gebrek bevat, dan dient u zich dus zo snel mogelijk omtrent de aard en omvang van dit gebrek te laten informeren en eventueel een vastgoedrecht advocaat te raadplegen.

Indien u een vraag heeft over een non-conformiteit kunt u contact opnemen met een vastgoedrecht advocaat in Amsterdam van Oudaen advocatuur.