Bestuursaansprakelijkheid VvE bestuurder
Interne aansprakelijkheid
Een bestuurder dient te handelen als een redelijk bekwaam en redelijk handelend bestuurder. Indien hij in strijdt met deze verplichting handelt is hij niet gelijk aansprakelijk. Wanneer is een bestuurder dan wel aansprakelijk ? In de wettelijke bepalingen die het appartementsrecht regelen staat geen bestuursaansprakelijkheid vermeld. Er is wel sprake van een verwijzing naar de wettelijke bepalingen die het (gewone) verenigingsrecht regelen. In artikel 2:9 lid 1 BW staat het volgende vermeld :
“elke bestuurder is tegenover de rechtspersoon gehouden tot een behoorlijke vervulling van de aan hem opgedragen taak”
Volgens de huidige jurisprudentie is een bestuurder op grond van artikel 2: 9 BW aansprakelijk, als hem, alle omstandigheden van het geval in aanmerking genomen, een ernstig verwijt treft. Onder ernstig feit vallen opzettelijke of roekeloze aan opzet grenzende onzorgvuldige handelingen. Hiervan zal bij normale inspanningen om als een behoorlijk bestuurder te functioneren niet snel sprake zijn.
Mede aansprakelijkheid
In artikel 2:9 lid 2 BW staat tevens vermeld dat elke bestuurder verantwoordelijkheid draagt en elke bestuurder voor het geheel aansprakelijk is ter zake van een tekortkoming, tenzij deze niet aan hem is te verwijten en hij niet nalatig is geweest in het treffen van maatregelen om de gevolgen daarvan af te wenden. Er is dus sprake van een collectieve aansprakelijkheid, welke echter kan worden voorkomen.
Gezien deze wettelijke betaling is het van groot belang om de vergaderingen van het bestuur en de vereniging deugdelijk te notuleren en afwijkend stemmen in deze notulen op te (laten) nemen.
Externe aansprakelijkheid van het bestuur
Een handeling van een bestuurder wordt als een handeling van de Vereniging beschouwd. Het is dan ook de Vereniging, die de door de bestuurders gesloten overeenkomsten dient na te komen en die aansprakelijk is.
Een bestuurder kan echter ook in privé aansprakelijk zijn, indien een door hem als bestuurder begane onrechtmatige daad tevens een persoonlijke onrechtmatige daad oplevert. Ook kan de bestuurder ten opzichte van de wederpartij ook persoonlijk aansprakelijk zijn indien de bestuurder een bevoegdheid overschrijdt, welke de wederpartij niet heeft kunnen of moeten weten.
Indien u vraag heeft over bestuursaansprakelijkheid van het VvE bestuur kunt u contact opnemen met een vastgoedrecht advocaat in Amsterdam van Oudean advocatuur.
Lidmaatschap coöperatie, Financiering van de lidmaatschap coöperatie, geen analoge toepassing van een huurbeding in een pand-akte flatcoöperatie.
Lidmaatschapsrecht Coöperatie.
De flatcoöperatie is een constructie waarbij het flatgebouw in eigendom is van de coöperatie, die evenveel leden kent als bewoners. Het lidmaatschap van de coöperatie geeft het recht tot de bewoning van een privé gedeelte en tot het gebruik van gemeenschappelijke ruimten.
Na inwerkingtreding van de appartementenwet 1951 heeft de wetgever een blijk van voorkeur gegeven aan het appartementsrecht boven de constructie van flatcoöperatie. Bij het splitsen van de eigendom van een gebouw in appartementen ontstaan namelijk gemakkelijk verhandelbare en vervreemdbare objecten, welke objecten ook met afzonderlijke hypotheken kunnen worden belast.
Bij een flatcoöperatie berust het eigendom van het complex bij een coöperatieve vereniging. Dit heeft als gevolg dat hypothecair krediet alleen kan worden verkregen, als de vereniging het complex als geheel bezwaart, zelfs indien alleen sommige leden krediet nodig hebben en de anderen niet.
Ondanks de voordelen van het appartementsrecht boven het lidmaatschapsrecht in een flatcoöperatie, bestaan er tot op heden nog steeds flatcoöperaties.
De financiering van een lidmaatschap van een Flatcoöperatie
Over het algemeen gaat de financiering van een lidmaatschapsrecht van een flatcoöperatie als volgt. De flatcoöperatie neemt het door het aspirant-lid benodigde aankoopbedrag op onder dekking van een door haar op het gebouw verstrekte krediethypotheek. Dit bedrag wordt dan door de coöperatie vervolgens ter beschikking gesteld aan het lid onder gelijke voorwaarde als gelden voor de hypothecaire lening. Het lid stelt zich vervolgens naast de coöperatie als hoofdelijk schuldenaar jegens de bank. Tot zekerheid van de nakoming geeft het lid zijn lidmaatschapsrecht in pand aan de bank, welke inpandgeving door de coöperatie wordt goedgekeurd.
Indien het lid na in gebreke te zijn gesteld zich niet in aan zijn betaalverplichtingen houdt jegens de bank, dan is de bank gerechtigd het aan haar verpande lidmaatschap in het openbaar te verkopen, in welk geval het lid de woning zal moeten ontruimen.
Geen analoge toepassing van een huurbeding in een pand-akte flatcoöperatie.
In de wettelijke bepalingen van het huurrecht (artikel 7:226 BW) is neergelegd dat bij een overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, dus de verhuurde woning, de rechten en de plichten van huurder over gaan op de verkrijger.
Voor de hypotheekhouder is een uitzondering op het beginsel “ koop breekt geen huur” gemaakt en aan de hypotheekhouder is het recht gegeven om zich door het maken van een zgn. huurbeding in de hypotheekakte bij een gedwongen verkoop van een huurder te ontdoen.
Volgens de Hoge Raad ( ECLI:NL:PHR:2013:BZ0158) kan dit artikel niet naar analogie worden toegepast op een huurbeding welke is opgenomen in een pand-akte betreffende het lidmaatschapsrecht van een flatcoöperatie. Dit omdat de huurbeding in een pand-akte niet gewaarborgd wordt door verplichte inschrijving in de openbare registers.
Indien de financierende bank op grond van de pandovereenkomst overgaat tot de executoriale verkoop van een verhuurde woning, kan deze bank en ook de koper op de veiling, niet met een beroep op het in de pand-akte opgenomen huurbeding tot een ontruiming van de huurder overgaan.
Indien men een executieveiling een lidmaatschapsrecht koopt, met de bedoeling deze zonder een huurrecht te verwerven, is het dus van groot belang om zeker te weten of de woning al dan niet is verhuurd.
Indien u een vraag heeft over het lidmaatschapsrecht van een flatcoöperatie kunt u contact opnemen met een vastgoedrecht advocaat in Amsterdam van Oudaen advocatuur.